Logement : le foncier, angle mort persistant de la crise immobilière en France

La hausse du prix du foncier est un facteur central mais longtemps négligé de la crise du logement. Une proposition de loi veut permettre aux collectivités de préempter des terrains à prix jugés excessifs pour réguler le marché. Jugée utile mais insuffisante, la mesure relance le débat sur une réforme plus large de la fiscalité et de l’urbanisme.

Longtemps reléguée au second plan des politiques publiques, la question du foncier s’impose pourtant comme l’un des nœuds centraux de la crise du logement. La flambée des prix et la raréfaction des terrains constructibles ont lourdement renchéri le coût de production des logements, sans que des réponses structurelles n’aient réellement été apportées.

Entre 2000 et 2020, le prix du foncier nu a presque triplé, un phénomène aggravé par les objectifs de sobriété foncière inscrits dans la loi Climat et Résilience de 2021 qui rendent plus coûteuse la mobilisation de terrains déjà artificialisés.

Vers une refonte de la fiscalité foncière

Face à ce constat, la sénatrice LR Dominique Estrosi Sassone a porté, avec plusieurs collègues, une proposition de loi visant à « conforter l’habitat, l’offre de logements et la construction ». Son article 5, adopté mi-janvier, introduit à titre expérimental un nouveau motif de droit de préemption urbain : permettre aux collectivités d’intervenir lorsque les prix du foncier sont jugés excessifs, afin de réguler les marchés foncier et immobilier et de favoriser la création de logements. L’objectif est clair : empêcher certaines surenchères spéculatives et récupérer des terrains à des prix plus proches du marché réel.

La mesure est saluée par les bailleurs sociaux, pour qui le foncier représente jusqu’à 30 % du coût des opérations. Ils y voient un outil potentiellement dissuasif contre les prix « déraisonnables ». Les promoteurs, en revanche, redoutent un effet inverse : des propriétaires préférant conserver leurs terrains plutôt que de vendre à un prix inférieur, accentuant la pénurie.

D’autres élus locaux et experts jugent l’outil intéressant mais limité, plaidant pour des leviers plus ambitieux, notamment une réforme de la fiscalité foncière et un encadrement plus strict des prix dans les zones tendues.

Sur le terrain, certaines collectivités ont déjà pris les devants. Vente de terrains à prix coûtant pour les primo-accédants, constitution de réserves foncières ou conventions encadrant les prix de sortie des logements neufs : ces initiatives locales montrent qu’une action publique volontariste peut atténuer les effets de la spéculation. Reste que, pour nombre d’observateurs, sans réforme d’ampleur des règles fiscales et d’urbanisme, le foncier continuera de peser lourdement sur l’accès au logement.